活动时间：2023年6月7日（周三）13:30-16:15（13:30-14:00活动签到）
活动地点：金杜律师事务所上海办公室
活动形式：线下活动
活动规模：40-50人
参与单位：LCOUNCIL&金杜律师事务所
以案释法——房屋商业租赁典型纠纷案例盘点
与重难点实务指引
话题背景：
商业租赁对于解决商业性经营活动所需场地起到了关键性的支撑作用，伴随经济社会的发展以及商业环境的不断变化，经营性房屋引发的租赁合同纠纷呈多发态势。如何在最大程度上预防和规避商业房屋租赁的风险，在面对租赁合同纠纷时如何处理都成为了众多企业关注的实务难点。
经LCOUNCIL调研发现，有哪些常见高发的商业租赁违约、解约情形？单方解约导致的纠纷中应注意哪些重点问题？各地法院对于解约的看法及司法实践如何？等问题已经成为了法务同行们的关注焦点。
鉴于上述背景，本次活动LCOUNCIL特别邀请金杜律师事务所合伙人熊健律师、合伙人武鹏律师，聚焦承租方视角下的房屋商业租赁典型纠纷案例，结合丰富实务经验，为企业法务同行提供实操思路及经验指导。
分享嘉宾：
熊健 金杜律师事务所合伙人
熊健律师的主要执业领域为并购、外商投资和房地产。
熊健律师为多家房地产企业客户（作为出租方）在国内的商场、办公楼及综合体项目提供日常法律顾问服务，其中包括香港新鸿基地产集团、香港九龙仓集团、新加坡凯德置地集团、嘉地中心、1788国际大厦业主等。同时，熊健律师为多家企业（作为承租方）提供相关房屋租赁法律服务，包括为太平洋保险集团及其寿险公司在上海的办公楼租赁项目提供服务、为美国坦能（Tennant）在合肥、上海的租赁项目提供服务、为麦肯锡在上海、深圳的办公楼租赁项目提供服务、为思科（Cisco）公司在杭州、大连、上海、北京、深圳等地的租赁项目提供服务。
另外，熊律师及团队在上述服务过程中（尤其是新冠肺炎疫情期间）就各类房屋租赁合同履行过程中的相关问题作了大量法律研究、撰写了相关专业文章并为客户提供相关法律意见。
2015年，熊健律师被《法律500强》评选为中国房地产和建筑领域“推荐律师”。
武鹏 金杜律师事务所合伙人
武鹏律师的主要执业领域为民商事诉讼与仲裁，尤其在房地产纠纷、建设工程合同纠纷、劳动争议纠纷、侵权纠纷、婚姻家庭纠纷等方面具有丰富的实践经验，同时还擅长处理其他民商事案件的诉讼与仲裁业务，行业涵盖了房地产、金融、汽车、航空等各个领域。武鹏律师曾提供过专项法律服务的企业客户包括交银租赁旗下上海汇经置业有限公司、上海世界贸易商城有限公司、上海申通地铁集团有限公司及其关联公司、上海电气（集团）总公司等。
武鹏律师在诉讼仲裁方面拥有二十多年的丰富经验，曾主办并成功代理过过众多疑难、复杂且标的额较大的民商事诉讼仲裁案件，负责案件方案的拟定、策划与实施，熟悉法院和仲裁机构的裁判思维和运作方式，能够提供具有建设性和可操作性的争议解决方案。
武鹏律师于2015年加入金杜律师事务所，现为本所合伙人。在加入金杜之前，他曾在某高级人民法院和某中级人民法院工作，有十七年的审判、研究工作经验，执笔完成多篇国家社科基金、最高人民法院或教育部等重大调研课题，有关调研成果被最高法院司法解释参考吸收或制定为地区法院执法意见。
活动流程：
13:30-14:00 签到
14:00-14:10 致辞环节
14:10-14:50 上半场内容分享
14:50-15:05 茶歇环节
15:05-15:45 下半场内容分享
15:45-16:15 问答环节
16:15 会议结束
分享提纲：
上半场（非诉环节）：
一、常见的违约风险
1.未能按时支付租金、管理费等费用
2.擅自中途退租
3.擅自停止营业（商业用房）
4.未能按时复原、归还房屋
二、违约纠纷应对
1.一般性案件
(1)核实违约的原因，尽可能为相关行为寻找正当性（如合同约定、合同签订前后双方承诺、相关条款是否为格式条款、是否构成不可抗力等）；
(2)就违约事宜尽可能与出租方进行协商谈判，并保留谈判过程中的书面证据文件；
(3)收集、保留、制作履行过程中的相关证据（往来沟通文件、签署的文件、现场照片录像等）；
(4)若合同约定违约金标准过高，可考虑通过诉讼请求法院降低。
2.因新冠疫情导致的租金减免纠纷应对
(1)国有房屋：
a.要求按照国家相关政策文件进行租金减免
b.常见问题：国有房屋的判断、小微企业的认定（如是否要穿透认定等）、转租情况下租金减免
c.如出租方拒不同意给予租金减免，可根据情况考虑是否提起诉讼
d.如已被出租方起诉，则可以答辩的方式主张租金减免
e.因新冠疫情不可抗力主张解除租赁合同可能存在困难，但可以进一步收集相关证据证明合同目的已无法实现等
(2)非国有房屋：
a.承租方主张减免租金的条件
(3)新冠疫情防控政策放开的情况下是否可以新冠疫情为由主张2022年及以前的租金减免
三、合同条款建议
1.开业率
(1)如对商场开业率有要求，建议尽可能在合同中明确约定
(2)如合同中无约定，则可从往来沟通中寻找是否有相关承诺
2.租赁期限
(1)结合对市场的判断，慎重考虑租赁期限，避免因经营问题导致不得不退租进而承担违约责任
(2)尽可能约定“逃生条款”，即承租方满足一定条件时（如持续一段时间营业额无法达到某指标）可无责任/承担一定责任的情况下解除租赁合同
3.违约责任条款
(1)重点关注违约责任是否约定过高，尽可能降低违约金标准
(2)如需要承担的违约责任过高时，可考虑通过诉讼请求法院降低违约金
4.特殊情况下的租金减免条款
尽可能约定在不可抗力导致房屋不能使用时可相应减免租金
下半场（诉讼环节）：
一、承租人拖欠租金/单方提前退租
（一）案例
案例1：承租人无正当理由拖欠租金
案例2：承租人擅自提前退租
（二）重点问题
1.发生解除的事由
(1)行使约定解除权
(2)行使法定解除权
2.解除时点的确定
(1)违约方发函解除之日
(2)以通知方式解除：解除通知送达合同相对方之日/通知载明的期限
(3)【延伸】区分：催告通知 vs. 解除通知
3.承租人单方违约导致解约后，可能需承担的费用及损失
(1)欠付租金、物业管理费等款项及利息损失
(2)合同解除后逾期交房产生的占有使用费
(3)空置期租金损失
参考房屋再行出租的难度、差价、剩余租期、承租人的过错程度等因素酌定，一般以合同约定的3-6个月租金为宜
(4)免租期、装修期的租金损失
(5)房屋改造、恢复损失
(6)其他损失：招租产生的中介费损失等
(7)损失赔偿总额的调整
以补偿出租人实际损失为原则，综合考虑损失的合理性、合同履行中各方过错程度、承租人对损失的可预见性、出租人的预期利益等因素，酌情确定损失赔偿总额
(8)保证金、违约金与实际损失可否同时获偿
(9)守约方应当采取适当措施防止损失的扩大
承租人擅自提前搬离租赁房屋，出租人解除合同的，在符合返还条件下负有及时收回房屋的减损义务
4.承租人不交租金，出租人断水断电、停用门禁等措施的合法性问题
(1)案例1
(2)合法性：无相反约定、事先催告、不超过必要限度
5.合同僵局下的强制解约
案例3：承租人因经济经营状况发生改变而不再租赁
(1)《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条
(2)多发生在承租人要求解除合同的场合
(3)条件
非恶意违约
违约方继续履行显失公平
守约方拒绝解除违反诚实信用原则
(4)解决合同僵局，并非赋予违约方以合同解除权，不影响其承担违约责任
二、合同终止后承租人拒不返还房屋
（一）案例
案例4：合同解除后，承租人拒不返还物业
（二）重点问题
1.解约事由
2.拒不返还房屋的损失赔偿责任
3.返还房屋的强制执行难题
三、出租人原因导致解约
（一）案例
案例5：出租人未履行维修义务，导致租赁房屋存在消防安全问题而无法使用
案例6：出租人无正当事由提前终止租赁
（二）重点问题
1.出租人对租赁房屋的安全保障及维修义务
2.出租人单方违约导致解约后，承租人可主张的费用及损失
(1)承租人的装饰装修残值、扩建损失（经出租人同意添附）
(2)另行租赁的租金差价损失、另行缔约的相关费用
(3)合理期间内的经营损失：满足可预见性、减损规则
(4)（如剩余租期较长的）搬迁费用
(5)合法转租：预期收入与租金的差价；对次承租人承担的赔偿
四、外部原因导致合同无法履行
（一）案例
案例7：消防装修工程申报无法通过
案例8：因政策变化，出租人提前解约
（二）重点问题
1.解约事由
(1)案例9：承租人有无解除权？
(2)案例10：约定解除权（政策调整导致合同无法履行）
2.损失分担
(1)承租人违约解除合同时，装修损失的承担
(2)不可归责于双方的事由导致合同解除时，剩余租期内装修装饰残值损失的分担
